I capannoni fantasma

Romolo Bugaro



Alla metà di luglio, a Padova, si è tenuto un convegno sulle esecuzioni immobiliari. Si tratta delle aste che si svolgono presso il Tribunale (o presso organismi delegati dal Tribunale) di case, uffici e negozi pignorati. Erano presenti alcuni giudici che si occupano di queste procedure, professionisti delegati alle vendite e rappresentanti di istituti bancari. Gente che, come si dice, sa di cosa parla. I dati esposti dai relatori lasciavano sbalorditi. Nella provincia di Padova soltanto il dieci per cento degli immobili messi all’asta trova un compratore. Il novanta per cento, no. Resta lì, invenduto. Si deteriora, si deprezza. Fa la muffa. Avere un appartamento pignorato e invenduto nel proprio condominio, magari sopra al nostro, è un autentico disastro. Nessuno paga le spese condominiali. Nessuno ripara i tubi rotti, toglie il putridume dal terrazzo. Nel corso del tempo il deperimento si propaga, attacca i vani adiacenti. Il problema di un singolo debitore insolvente diventa un problema generale.

Gli immobili invenduti non sono solo appartamenti e uffici, ma anche e soprattutto negozi e capannoni. La crisi degli ultimi anni ha picchiato duro e il mercato dell’immobiliare commerciale ha accusato il colpo. Fra costi alle stelle, mercato debole e pressione fiscale elevata, pochi hanno voglia di aprire cartolerie o rosticcerie. In realtà gli ultimissimi dati parlano di un’inversione di tendenza, di aumento delle compravendite, tuttavia al convegno di metà luglio sulle esecuzioni immobiliari i segni di questa ripresa del mercato non si vedevano. Probabilmente arriveranno, ma ci vorrà ancora tempo. Per ora l’invenduto è la regola.

Dopo un certo numero di aste deserte (che hanno un costo), il creditore si scoraggia, rinuncia. Da una parte, risulta chiaro che quel dato immobile non ha mercato. Dall’altra, basta fare quattro conti: a forza di ribassi, le spese della vendita forzosa rischiano di essere maggiori di quanto ricavabile dalla vendita stessa. Meglio lasciar perdere, arrendersi.

Il risultato finale di tutto questo è che il territorio comincia a popolarsi di immobili-fantasma. Basta prendere la macchina e fare un giro attraverso la zona industriale di Padova o dei maggiori centri della provincia. Poco traffico, pochi camion in movimento. Silenzio, cancelli chiusi. E immobili-fantasma, appunto. Capannoni vuoti, abbandonati, con coperture che cadono a pezzi e erbacce che crescono negli spiazzi destinati al carico e scarico delle merci. All’inizio degli anni duemila una legge voluta dall’allora ministro dell’economia Giulio Tremonti (la cosiddetta “Tremonti bis”, che riproponeva un provvedimento analogo del 1994) consentiva un trattamento fiscale particolarmente favorevole a chi decideva di reinvestire i propri utili d’impresa nella costruzione di immobili destinati all’impresa stessa. Anziché pagare tasse, si poteva comprare o ristrutturare il magazzino, il sito produttivo. Il risultato è stato che nel giro di pochi anni il territorio si è riempito di costruzioni generate dal risparmio fiscale. Spuntavano come funghi, dappertutto. Ben presto i capannoni sono diventati uno dei simboli del Veneto. In realtà si tratta di un luogo comune, perché il Nordest non ha certo l’esclusiva di questo tipo di costruzione. Ma senza dubbio la bolla dei cosiddetti “immobili strumentali” ora è scoppiata e gli effetti sono sotto agli occhi di tutti.

Ciò che accade è un fenomeno del tutto nuovo e piuttosto impressionante. La rottura del meccanismo economico più consolidato, quantomeno con riferimento alle compravendite immobiliari, secondo il quale domanda e offerta prima o poi sono destinate ad incontrarsi nella variazione dei livelli di prezzo. A forza di ribassi, prima o poi qualche interessato arriva. Viceversa, tutto mostra che non è più così. Moltissimi immobili industriali e commerciali, forse addirittura la maggioranza di essi, non incontrano più nessuna domanda. Capannoni e magazzini costati centinaia di migliaia di euro, a volte milioni di euro, valgono zero. Nessuno li vuole, nessuno li acquista. Il mercato ha cessato di riequilibrarsi, di auto adattarsi. Si è sganciato da sé stesso, tagliando fuori una quantità di beni.

Quello che resta è un patrimonio di costruzioni abbandonate, in via di deperimento. Fa impressione passare davanti ai capannoni chiusi, soprattutto quando l’intera strada non ospita più alcuna azienda in attività. Luoghi dove abitava il lavoro e che sono stati abbandonati dal lavoro. Il silenzio ha una qualità speciale, più densa. Risuona dell’assenza dei rumori che ti aspetteresti di sentire.

Personalmente credo che questi immobili-fantasma siano una sorta di avanguardia di una grande trasformazione, che andrà ben oltre il mercato immobiliare. Una sorta di auto amputazione del capitale, dalla quale tuttavia potrebbero liberarsi grandi risorse, da utilizzare in modi che non riusciamo ancora a immaginare né progettare. La crisi di questi anni ha colpito duramente la vita di centinaia di migliaia di persone, abbattendone molte. Eppure è possibile la rinascita parta proprio da uno dei peggiori effetti della crisi stessa, e cioè la proliferazione di beni e oggetti che non hanno più un valore misurabile, una collocazione di mercato. Tutto ha un prezzo, si diceva una volta. Oggi, di fatto, non è più così.


Pubblicato su Il Fatto Quotidiano, agosto 2015.








pubblicato da t.scarpa nella rubrica dal vivo il 2 settembre 2015